view-משכנתא
Visualize your mortgage !


מידע כללי




מידע עדכני על נתוני השוק (בנק ישראל)

ריבית בנק ישראל: 0.5%
פריים: 2.0%


הערכת ריביות שניתן לקבל בבנקים

(הנתונים נלקחו מאתרים שונים באינטרנט)
משכנתא במסלול פריים: 1.0%-
משכנתא קבועה לא צמודה:
  • 5 שנה: 3.0%
  • 10 שנה: 3.5%
  • 15 שנה: 4.0%
  • 20 שנה: 4.5%
  • 25 שנה: 5.0%
משכנתא קבועה צמודה למדד:
  • 10 שנה: 1.7%
  • 15 שנה: 2.3%
משכנתא צמודה משתנה כל 5 שנים:
  • 10 שנה: 1.0%
  • 15 שנה: 1.5%
  • 20 שנה: 2.0%
  • 25 שנה: 2.5%
  • 30 שנה: 3.0%


קישורים מומלצים

  • פורום תפוז - הפורום הפעיל ביותר בארץ לשאלות בנושא משכנתא, מסלולים מומלצים וריביות
  • שכירות או משכנתא - המחשבון הטוב ביותר בארץ להשוואה האם כדאי לגור בשכירות או לקחת משכנתא


מונחים בסיסיים במשכנתאות

  • משכנתא: הלוואה הניתנת תמורת שעבוד הנכס (דירה), למקרה שבעל החוב לא יהיה מסוגל לעמוד בתשלומים. מכיוון שלהלוואה יש בטחונות, תנאי המשכנתא בד"כ טובים יותר מאלו של הלוואה רגילה.
  • קרן: סכום ההלוואה
  • מדד: מדד המחירים לצרכן, המשתנה בכל חודש.
  • ריבית בנק ישראל: הריבית שקובע בנק ישראל מדי חודש, ודרכה הוא משפיע על התנהגות המשק
  • פריים: הריבית הבסיסית איתה עובדים הבנקים, נקבעת כריבית בנק ישראל + 1.5%
  • הון עצמי: סכום הכסף שהלווה מחזיק לפני לקיחת המשכנתא. בד"כ הבנקים לא יאשרו משכנתא אלא אם קיים הון עצמי מעל 40% מערך הנכס
  • יכולת החזר: הסכום החודשי אותו הלווה מסוגל להחזיר. בד"כ נקבע כ-33% עד 25% מההכנסה נטו
  • לוח שפיצר: שיטת חישוב ההחזר החודשי, כך שהתשלום בכל חודש אינו משתנה (בהנחת ריבית קבועה ובלי הצמדה למדד), ויחד עם זאת הבנק מקבל בכל חודשי את הריבית המגיעה לו. בשיטה זו התשלום על-חשבון הקרן נמוך בתחילת המשכנתא והולך וגדל לקראת סיום המשכנתא
  • לוח קרן שווה: שיטת חישוב ההחזר החודשי, כך שבכל חודש התשלום על חשבון הקרן שווה (בהנחת ריבית קבועה ובלי הצמדה למדד), והתשלום עבור הריבית הולך וקטן במשך השנים. בשיטה זו ההחזר הראשוני גבוה והוא הולך ויורד עם הזמן. עם זאת השיטה מאפשרת סילוק מהיר יותר של הקרן.
  • תמהיל: אוסף המסלולים המרכיבים את המשכנתא
  • מסלול: המשכנתא מורכבת ממסלול אחד או יותר, כשבכל מסלול התנאים שונים. החלוקה למסלולים נעשית על-מנת לפזר סיכונים ולאפשר משחק מגוון של תנאי תשלום
  • סוגי מסלולים:
    • ריבית קבועה ללא הצמדה: הריבית אינה משתנה לאורך זמן ואין הצמדה למדד, לכן כל תשלומי המשכנתא ידועים מראש ובוודאות מירבית (אין הפתעות). עם זאת הריבית הניתנת ע"י הבנקים במסלול זה גבוהה יחסית למסלולים אחרים
    • ריבית פריים, ללא הצמדה למדד: ריבית המשכנתא מתעדכנת כל חודש ע"פ ריבית הפריים. מסלול זה רגיש לשינויי הריבית ויכול להיות מאוד תנודתי, עם זאת הריביות הן יחסית נמוכות ואין חשיפה לעליית המדד.
    • ריבית קבועה צמודה למדד: משכנתא שבה כל חודש ערך הקרן מתעדכן ע"פ המדד, ובהתאם לכך גם ההחזר החודשי
    • ריבית משתנה צמוד למדד: הריבית משתנה כל תחנה (שנה, שנתיים, 5 שנים, 10 שנים), ובנוסף כל חודש ערך הקרן מתעדכן ע"פ המדד. היתרון הגדול של המסלול הוא שהריביות הן הנמוכות ביותר שניתן לקבל, ולכן ההחזר בטווח הקרוב נמוך.
    • ריבית מק"מ, לא צמודה למדד: דומה לפריים, אלא שהריבית מתעדכנת פעם בשנה במקום פעם בחודש
    • צמודה לליבור: המשכנתא צמודה לדולר, והריבית משתנה ע"פ ריבית הליבור
  • גרייס מלא: אין תשלום כלל בתחילת המשכנתא, אלא רק לאחר תקופה מסוימת. שימושי כאשר נמצאים עדיין בשכירות או שנקודתית ההכנסות נמוכות.
  • גרייס חלקי: לתקופה מסוימת משלמים רק את תשלומי הריבית, ללא תשלומי הקרן
  • עמלת פירעון מוקדם: עמלה שהבנקים גובים על החזר מוקדם מהצפוי של המשכנתא. העמלה לא קיימת במסלול הפריים, ובנקודות שינוי הריבית במסלול משתנה צמודה. כמו-כן אין עמלת פירעון מוקדם במסלול ריבית קבועה בתנאי שהריבית הנוכחית גבוהה יותר מהריבית בה נלקחה המשכנתא
  • הלוואת זכאות: משכנתא הניתנת מכספי המדינה ע"פ תנאים שנקבעו על-ידה. ההלוואה ניתנת לזכאים בלבד
  • הלוואה במימון גבוה (EMI): משכנתא שבה ההון העצמי קטן מ-60%, וניתן להגיע גם עד מימון של 95% מערך הנכס. יתרת המימון מבוטחת ע"י חברת EMI תמורת תשלום פרמיה נוסף, כלומר הגדלת ההחזר החודשי.


שאלות נפוצות

  • מה השלבים המומלצים בבחירת משכנתא
    • קביעת ההחזר החודשי המקסימלי שיכולים לעמוד בו (רבע עד שליש מהנטו)
    • קביעת סכום המשכנתא ע"פ ההחזר החודשי. באופן כללי עבור 20 שנה המשכנתא היא 100,000 ש"ח על כל 700 ש"ח החזר חודשי.
    • בחירת המסלולים המתאימים לכם
    • סבב בנקים ומיקוח על ריביות במסלולים שאתם קבעתם
  • מה ההחזר המקסימלי שכדאי לקחת
    • בין רבע לשליש מההכנסה החודשית נטו
  • איזה מסלולים מומלץ לקחת
    • באופן כללי, לרוב האנשים מומלץ לקחת היום שליש מהסכום בפריים, והשאר בקבועה-לא-צמודה
    • במידה ולא מתאפשר לקחת 66% בקל"צ, ניתן לקחת חלק במסלול קבועה-צמודה
    • במידה וצפויה הכנסת כספים חד פעמים ב-5 שנים הקרובות (קרן השתלמות וכד') ניתן לקחת את הסכום הזה במסלול משתנה-צמודה למדד
    • כדאי לבחון את התמהיל הנ"ל לאור המצב האישי - כל מקרה לגופו


דוגמאות מספריות פשוטות

  • חישוב משכנתא מקסימלית:
    • הכנסה חודשית נטו: 15,000 ש"ח
    • החזר מקסימלי שניתן לעמוד בו:15000/4=3750 ש"ח
    • משכנתא מקסימלית מומלצת: 3750/700*100,000 = 535,000
  • משכנתא בריבית קבועה של 6% לשנה (0.5% לחודש) צמודה למדד, ע"ס 100,000 ש"ח -
    בחודש הראשון התשלום הוא 0.5 אחוז * 100 אלף ש"ח = 500 ש"ח + סכום נוסף על-חשבון הקרן, נניח 1000 ש"ח.
    סה"כ תשלום בחודש הראשון 1500 ש"ח, ומהקרן נותר 100,000-1000=99,000 ש"ח.
    לאחר חודש המדד עולה ב 0.1%, ולכן הקרן גדלה ל- 99,000 * 1.001 = 99099 ש"ח .
    הריבית לחודש הבא תתעדכן בהתאם: 99099 * 0.5% = 495.5 ש"ח

Copyright © MashkantaView

http://www.mashkantaview.co.il